楼市调控：迎来曙光再出发

　　12月21日，由中国社会科学院财经战略研究院、新华社经济参考报社、中国社会科学出版社共同主办，凤凰网财经研究院协办的《中国住房发展报告（2020-2021）》共同发布及研讨会在京举行。中国社科院财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞对“中国住房发展报告（2020-2021）”的研究成果作了总体介绍。

　　据主编倪鹏飞介绍，《中国住房发展报告（2020-2021）楼市调控：迎来曙光再出发》继续使用了团队原创的分析框架和预测模型，在评述2019-2020年住房及相关市场走势的基础上，预测了2021年住房及相关市场的发展变化；通过构建华房住房指数体系，量化评估了住房市场各关键领域的发展状况；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，针对性地提出了相关政策建议。

　　倪鹏飞指出，房地产市场恢复比较理想，但特征不同以往。第一，楼市稳定并对“六保六稳”发挥关键性贡献，取得了可喜的成绩。首先，住房市场恢复基本符合预期，2020年1-11月，全国住宅和商品房累计销售面积皆超过2019年的同期水平，房地产和住房开发投资恢复到中高速水平；其次，住房市场在严重外部冲击下实现快速恢复，2020年住房市场经历1-2月份的剧烈下降后，开始快速回升，由负转正；空间分化的势头有所趋缓，并且总体风险有所下降；最为重要的是房地产相关产业对“六保”“六稳”贡献较大。

　　第二，房地产市场风险、错配和挤出的问题没有根本解决，还存在潜在的隐忧。例如，炒房还没有被完全控制，租赁市场的问题层出不穷等仍在阻碍结构调整。

　　第三，住房市场从剧烈波动增长转向恢复性平缓波动增长，出现了新兴的特征。具体而言，住房市场的增长周期长度未变，花卉苗木但波动幅度更加平缓，其季度变化始终存在，变动幅度更为平缓，2020年经历了春寒夏暖秋冬回温的转变；其空间分化从持续转向交替，从城市转向都市圈城市群；此外，房地产投资增长在下降一个台阶后总体稳定，而房价增长与经济增长从相背而行转向相向而行。

　　研判未来，倪鹏飞认为，在没有重大政策转向和新的外部冲击以及疫情显著好转的情况下，中国楼市总体将延续平稳，但其结构性潜力仍在。预计2021年中国楼市将继续延续平稳恢复的态势，2021年房地产租赁市场将有所改观，保障性租赁市场的步伐也会进一步加大。

　　第一，2021年中国楼市总体有望延续平稳。从总体上看，预计2021全年商品住房价格同比增幅可能会下降维持在5%左右，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长并再创历史新高，房地产开发投资同比增速也将会有所下降，持续保持在7%左右。从时间上看，2021年上半年将保持恢复性增长，各月同比增幅将从2-4月份的剧增，到4-6月高增，再到6月以后正常增长，年稳季变的态势仍将持续。从空间上看，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大。从风险上看，市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。

　　第二，“十四五”时期住房拐点来临和结构性潜力强劲。从总体上看，长时期住房市场总体过剩，结构性过剩将较为严重，但结构性潜力仍然存在。从时间上看，原来预估的在2025年出现住房绝对拐点即住房销售额绝对量下降可能会提前。虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。