洛阳年终楼市之市场篇重磅发布

　　大政方针：土地市场稳定、房产价格稳定、未来预期稳定，三稳的目标在2019年皆有清晰体现。“房住不炒，一城一策”的大基调下，今年全国房地产调控次数约有620次，远超去年全年450多次。通过梳理2019年政策特点、影响房地产市场发展的政策要素，主要有财政金融政策、市场调控政策、有效供给政策、棚改旧改政策、人口人才政策、区域发展政策等六个方面。

　　2019年，我国房地产市场运行的政策环境整体偏紧：中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势;地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。同时，我国房地产行业运行基础制度更趋完善，为进一步落实房地产长效管理机制奠定更加坚实的基础。

　　综合来说，近期房地产市场保持以稳为主正是基于2019年保持楼市调控定力、各地因城施策取得的积极效果。一方面，房地产金融抑制政策贯穿全年，这为部分城市实施定向微调、保障合理住房需求提供了坚实的基础。另一方面，相较于2018年，随着各地市场形势的分化，2019年因城施策进一步深化，这在一定程度上保障了市场的整体稳定。

　　一级市场：土地市场处低温态势，结构性拿地机会呈现。全国300各类用地供需规模同比基本持平，住宅用地推出与成交面积出现小幅增长。据初步统计，2019年1-11月，全国300城各类用地供需规模与去年同期基本持平，其中，住宅用地推出10.3亿平方米，同比增长2.0%。成交方面，据初步统计，2019年1-11月，全国300个城市各类用地共成交16.9亿平方米，花卉苗木同比下降1.5%，其中，住宅用地成交8.2亿平方米，同比增长3.4%。

　　2019年以来，全国土地市场热度呈前高后低态势，下半年流拍水平升至8%左右。具体来看，2019年二季度全国高价地共成交133宗，宗数占总成交宗数的比值为5.8%，达到2018年以来的最高值，流拍率仅为4.8%，二季度土地市场回温，部分热点地块刷新区域甚至全市成交楼面均价;三季度以来，随着房企融资环境的收紧，企业资金压力渐显，高价地宗数占比持续下降，流拍占比持续提升，11月流拍宗数占比为8.9%，仍低于2018年下半年的流拍水平，土地市场整体表现较为理性。

　　二级市场：新房价格表现平稳，五金批发重点城市二手房价格回落。百城及十大城市新房均价累计涨幅均收窄，单月环比下跌城市数量明显增多。根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示：2019年1-11月百城新建住宅价格累计上涨2.91%，较去年同期收窄1.92个百分点，其中各季度累计涨幅较去年同期均收窄;单月来看，2019年11月，百城住宅均价为15105元/平方米，环比涨幅连续13个月在0.4%以内，同比涨幅收窄至3.17%，11月百城中有40个城市新建住宅价格环比下跌，下跌城市数量为2016年2月以来最高值，2019年12月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为15168元/平方米，环比上涨0.42%。同比来看，全国100个城市(新建)住宅均价较去年同期上涨3.34%，涨幅较上月扩大0.17个百分点。就十大城市整体而言，2019年以来，十大城市新房价格环比涨幅持续震荡在低位区间;各季度累计涨幅均在1%以内，10-11月累计涨幅仅有0.06%。

　　市场：12 月全国重点城市的二手房基价环比涨幅接近零点，下降至 0.01%，涨幅较上月回落 0.24 个百分点。全国涨幅最大的城市为金昌，涨幅达 6.28%，降幅最大的为张家口，环比下降 4.12%。其中一线城市平均环比小幅上涨 0.16%，二线和三线城市平均环比分别下跌 0.11% 和 0.01%。全国二手房市场基价环比走势：2019 年上半年行政调控较为宽松，市场预期有所改善，市场出现回暖，下半年在不将房地产作为短期刺激经济的手段下，各类调控政策升级，随着政策作用的显现，市场明显降温，二手房基价环比涨幅收窄。其中，一线城市二手房市场基价环比总体保持小幅上涨态势，二线城市二手房市场基价环比先升后降，三四线城市二手房市场基价环比波动式下降。

　　房企百态：2019年，在房地产政策基调保持稳定的背景下，全国商品房销售额平稳增长，千亿军团持续扩容，行业集中度加速提升，千亿成为新的分水岭。千亿房企增加至36家，部分企业销售业绩增速超30%。2019年，36家房企销售额突破千亿，较上年增加6家。销售额同比增速均值为24.7%，世茂、金科、龙光、佳兆业等企业销售业绩增速较快，其中佳兆业同比增长64.5%，龙光同比增长60.9%。

　　代表企业销售业绩保持增长，增速有所放缓。2019年1-11月，20家品牌房企2累计销售金额50083亿元，同比增长16.8%;累计销售面积36408万平方米，同比增长15.2%，增速较去年同期分别收窄了9.5和6.3个百分点。具体来看，上半年在政策和市场预期有所改善的情形下，品牌企业精准把握市场短暂回温机遇，积极推盘，销售业绩实现稳步增长。三季度以来，企业加快营销，整体推货力度不减，预计在冲刺全年销售目标的背景下，企业整体销售规模仍将保持稳定增长。

　　地方调控紧盯市场变化，持续优化调整稳楼市，2019年地方房地产市场调控仍以稳为主，但各城市间、城市内部各板块之间的政策分化更加明显，地方因城、因区、因时综合施策保持房地产市场稳定。与一季度相比，二季度、三季度政策明显趋紧，紧缩程度自4月以来明显加强，政策数量前低后高、前稳后严。进入四季度，政策强度有所减弱，部分定向优化政策延续三季度末趋势，以支持合理自住需求。

　　苏州市区新建商品住房、二手住房实施限制转让措施，同时调整非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内购房政策。

　　西安规定新迁入户籍家庭在限购区域购买商品住房或二手住房的应落户满一年，非户籍家庭在限购区域内购买一套住房的须提供五年及以上个税证明，并将临潼区纳入限购范围，另外强调严控房价涨幅。

　　大连、洛阳加强商品住房价格指导。其中，大连规定政策发布后首次申请预售许可证的新项目，6个月后可申请下调申报价格，实际网签备案价格不得高于申报价格，且价格下浮不得超过5%。

　　海口规定相应日期后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买1套商品住宅，并暂停向企事业单位出售商品住宅。

　　丹东规定非本地户籍人员在市区范围内限购1套新建商品住房，本地和非本地户籍人员凡在市区内购买住房实行5年限售，同一楼盘商品住房销售价格每月环比涨幅不得超过0.6%。

　　昆山落实苏州房地产调控政策，明确涉及个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明出现“补交”“断交”情况的均属不符合购房条件。

　　南通对市区销售价格大幅低于周边同类产品的新建普通商品住房项目实施限制转让，购房人自取得不动产权证之日起满5年后方可转让登记。

　　另外，海南省房地产调控长效机制的相关指导意见已上报国家推进海南全面深化改革开放领导小组，争取从省级层面出台指导意见。

　　2019年各类城市各层次楼盘套总价均值及中位数总体呈现上升趋势，但在“房住不炒”和以稳为主的政策基调下，房地产调控效果显现，多数代表城市各类楼盘价格涨幅有所回落。成交方面，一线城市中低价位楼盘销售金额占比提升，二三线城市居民置换需求不减，改善型需求继续稳步释放。与此同时，在限售、限贷等政策影响下，市场投资需求明显减少，大户型产品成交下降。展望未来，在土地供给结构和住房制度改革的趋势下，重点一二线城市以租赁住房和政策性住房为主的刚需类产品供给将会继续提升，而对于大多数普通二三线城市来说，改善型住房需求仍将是市场成交主力，且人口年龄结构的变化也会加速此类需求释放，未来高性价比、品质突出的产品更易受到市场青睐。

　　城市销售：二线城市仍是成交主力，长三角、珠三角城市群表现突出。二线城市依然是贡献主力，一线和三四线城市成交占比有所提升。2019年，千亿房企继续聚焦二线个百分点，但依然是销售贡献主力;在经历了较严调控后，一线城市市场供应端有所改善带动成交增长，销售占比上升2.4个百分点至18.5%;三四线城市贡献占比略有提升，上升了1.4个百分点。

　　根据统计局数据综合整理，2019年1~11月份洛阳商品房销售面积703.79万平方米，房地产开发投资333.82亿元，分别增长10.3%和16%;1~12月份全年洛阳共计约140个地产项目，拿到约152个预售证，入市房源约60383套。

　　2017年洛阳商住土地(主城区)成交17宗、2018年34宗，2019年47宗(已成交)，总出让土地约5000亩(商业+住宅)，土地出让金约150亿，增速居全国前列，达到了173.3%。一级市场连带二、市场火爆一起带动了洛阳房地产行业的起飞，全年商品房销售额约480亿，房地产总产值整体预计贡献630亿，洛阳全市的GDP全年约5000亿，房地产占了将近12.6%。而背后最具代表性的就是从年初一直持续到年底的品牌房企涌入和地王频现现象。

　　1、年初头炮地王金科：1月17日，位于洛龙区关林路与定鼎路交汇处，占地117亩，容积率3.5，总价13.19亿，成交单价1121万，成交楼面价4804元/㎡，成为近年来洛阳总价地王。该地块在2018年11月曾经拍卖过一次，成交价851万/亩，由于未能达政府预期，最终流拍。目前该项目均价12300元/㎡，已超出洛阳房价均价4000元/平之多，依旧挡不住售楼部络绎不绝的人群，开盘即热销。

　　2、史上最高地王碧桂园：5月22日，位于洛龙区香山路与定鼎门街交叉口东南角，出让面积100亩，容积率3.0。竞拍者除碧桂园以外还有有华润、金茂、保利、旭辉、金地等知名房企16家之多，最终以总价14.01亿，单价1401万元/亩，楼面价7012元/㎡，溢价率134%，被碧桂园摘得，土地单价再次刷新洛阳，成为洛阳总价单价楼面价“三科地王”!目前该项目案名为碧桂园玖锦台，在入会阶段。

　　3、重磅出手大投入绿都：从2019年8月14日10.1亿涧西区科技西路与创业路交叉口西北角的LYTD-2019-26地块总面积143.288亩土地，到8月21日8.8亿洛龙区滨河南路和子美街交叉口东南角LYTD-2019-27号地块总面积90.432亩，再到同一天8.84亿洛龙区滨河南路和乐天街交叉口西南角编号LYTD-2019-28号地块总面积90.155亩。两周时间，共约28亿!共约330亩土地。如此手笔可见绿都对于洛阳未来地产行情的重磅加码的决心。

　　4、雨露均沾广布局建业：6月24日，建业7.21亿收购“洛阳住总”60%股权，建设用地927亩，楼盘更名建业定鼎府;9月18日，摘瀍河区史家街与规划路交叉口西南角地块，总面积36.5亩，以单价750万元/亩、总价2.73亿元成交，备案名建业中州府;12月30日，建业5.56亿摘得与上一地块一街之隔的瀍河区安居路与中州东路交叉口东北角73.146亩地块;同日建业系地产公司又以5.5亿元摘得瀍河区约69亩地块，该地块为建业贰号城邦后续地块;与此同时县区也在同时发力，洛宁城心的永宁上院、栾川的鸾州府、孟津的大城小院、伊滨的龙城东望、嵩县的建业城、宜阳的世悦府和建业森林半岛、伊川的洛邑府和建业龙府等等，建业系产品几乎涵盖了洛阳整个九县六区。

　　5、年终伊滨地王旭辉：12月30日下午经过2个小时，88轮，近十家房企激烈角逐，最终伊滨区光武大道与吉庆路交叉口东南角109.753亩LYTD-2019-55地块以约7.49亿元总价、成交单价683万元/亩被旭辉集团收入囊中，这是百强房企排名14的旭辉入洛的首秀。时隔整整一年，伊滨区火爆依旧，上次地王就是现在的云星钱隆誉园，2018年岁末新入洛阳市场的云星以约3.4亿元，495万/亩获得了伊滨区孝文大道与枫叶路西北角68.256亩价值地块，12个月的时间区域地块溢价近38%。

　　Ps：值得注意的是，2019年同样有多块地块出现流拍、终止、多次终止再成交的情况，而且多集中出现在下半年，其中11宗未成交、6宗终止。

　　2019洛阳全年新建住宅上涨约198元/平，相比2018全年1052元/平以及2017全年1578元/平的涨幅，回落明显(数据样本：洛阳市区以及周边县区在售项目作为样本统计维度)。

　　在上半年6个月中，洛阳有5个月的涨幅是排在全国前五。接下来，国家统计局发布7月份洛阳新建商品房环比上涨0.5%，涨幅居70城中等水平，但是洛阳二手房住宅销售价格环比上涨1.5%，涨幅居全国之首。两个月后，9月份国家统计局发布70个大中城市洛阳新建商品房价格环比上涨2.0%，位居全国第二。

　　火爆的洛阳楼市引起了央视的特别报道，也引起了住建部门的关注，调控势在必行。2019年5月5日，住建部到河南省召开房地产形势座谈会时指出，洛阳市因年初以来房价过快增长，被列为国家房地产重点监控城市，要求其严控房价，保持房地产市场稳定。2019年7月20日，住建部在北京召开房地产工作会商会，要求洛阳市政府出台调控措施，确保房地产市场价格在5月9日签约均价基础上不上涨，月环比不增加。

　　紧随其后，洛阳市住房局起草了《关于严格房地产价格管理的意见》。其中明确：房地产在售项目都将以2017年5月9日签约均价为基准价，在售房源价格均不得高于该基准价。7月26日，洛阳住房保障和房产管理局在回复百姓投诉时表示，各房地产开发企业目前在售项目以2019年4月签约均价为基准价，再售房源价格原则上均不得高于该基准价。

　　进入2019年。洛阳的基建发展进入期，王城高架、洛吉快速路、瀍涧大道的通车;地铁一、二号线全线隧洞贯通，三、四号线官宣建设;犹如打通了城市的任督二脉。原址复建而起的隋唐遗址让世人再次领略古代中华帝国的磅礴气度;二里头博物馆开放让洛阳千年帝都的时间证据又推向更前;伊滨区迭起，伊滨医院、大剧院、奥体中心、科技馆将陆续开工...毫无疑问的是洛阳的城市框架再拉大。

　　2019年年末洛阳作为副中心城市首次被省领导作为实施的战略目标提出，加快豫西地区(渑池、义马)、济源、汝州等融入副中心都市圈，会带动当地与洛阳城区的连接段开发建设，同样会释放大量建设用地，“春江水暖鸭先知”，一向嗅觉灵敏的开发商们早早都已经开始了自己的布局。面对市区土地门槛的逐渐上升，县区地块的价值越来越被重视起来，一时间“八仙过海，各显神通”。

　　伊滨区的崛起来源于市政府的规划和引导以及重点项目的部署和实施，这其中比较有代表性的就要数洛阳华耀城项目了。作为承接老关林市场转型升级的全市重点专业市场项目，一亮相就是大手笔。总占地面积约1900亩，总建筑面积约250万平方米，一期投资30亿元，总投资超100亿元。其中又以154万/亩低价配送的200亩住宅用地转给了一线地产佳兆业开发，卖房收租两不误，商务住宅双手抓，一举多赢的玩法不可谓不高明!

　　一直以“城市运营服务商”自称的全国品牌房企锦艺本着楼盘未动，配套先行的战略战术，在伊滨区造房之前，就先行上马一个品牌学校洛阳北大公学实验学校。作为伊滨区重点引进的基础教育项目，无论从师资力量、硬件设施、办学规模等方面皆属上乘。这个自带高端学区房光环的房地产项目，以其为业主打造百年基业的态度，在未来势必竞争激烈的伊滨区率先占据一席之地。

　　沿洛河往西在洛阳城区和宜阳交界，一字排开，挤满了一众开发商：瑞江花醍香域、绿城桃花源、明筑花溪渡、湖滨美院、一号庄园、远见水岸等等，他们有一个共同特点就是高端低密的洋房类产品。但开发商关注的不仅仅如此，更是对于洛宜交接丰李片区未来的押注。根据高新区规划，这里发展定位为洛阳军民融合发展基地、先进制造业基地;一座融山汇水、品质优先的先进“智造”主题产业小镇。城市建设用地规模为16.7平方公里，规划总人口约12万人，容纳居住人口910万人。格力集团、银隆新能源汽车产业、军民融合产业园已经进驻，未来可期。

　　孟津要撤县划区的传闻已经传了很多年，是不是真的还没有定论，但是有一点可以确认的是。众多开发商已经抢先入住，其中不乏百强实力开发商。恒大、碧桂园、融创、港龙、东方今典、蓝城等品牌房企纷纷在洛北落子，大部分项目改善属性明显，整体均价在6500左右。

　　融创没有在洛阳直接拿地，与本土房企凯瑞在洛北合作开发融创凯瑞河洛宸院，双方相得益彰，一方面融创在高端住宅方面颇有建树，这时候切入会在一定程度上增强洛阳人居的改善水平和洛北区域影响力;另一方面手握道北老310国道千亩“重仓”的凯瑞能够专注自己的“红瞰”产品。

　　恒大在洛阳的风格一直都是大手笔，前有瀍河千亩恒大绿洲，后有洛北千亩云湖上郡，目前处于二期，由于其总体盘量很大，其一举一动牵扯到整个洛北的人居风向，后续值得期待。

　　除此之外，不在孟津但是在道北的几个大盘也值得关注，一个是本地“土豪”增凯的香榭丽兰溪的最后一个地块，一个是改头换面的千亩大盘建业定鼎府，还有一个是央企保利的高端住宅项目保利林语溪。现在虽然貌似价格不是很高，但未来随着二号线的通轨、王城大道的全面通车，玻璃厂路的扩建和高架的铺设，洛北一众项目爆发是指日可待的事情。

　　不论是全国品牌开发商还是本土实力开发商，英雄不问出身，利润才是王道。在经济下行压力增大下，资金更是需要高周转提升效率，强龙们可以共享合作，地蛇们更是可以变换赛道。

　　蓝城进驻洛阳，热衷于合作开发，先与洛龙区秉宸实业合作开发蓝城蘭园，后与瀍河区蓝湾印象合作开发蓝城玉园，魏坡文旅地产开发项目也在前期规划设计中，一期计划推出500亩。

　　不差钱的融创进驻洛阳不参与土拍，与凯瑞置业土地合作“宸院系”城郊两个项目，一改原有核心区拿地的“顺驰”风，深耕郊县。

　　而本地排名靠前的中弘、君河湾、开元壹号等更是组团去宜阳拿地厮杀。或许正如碧桂园创始人杨国强所说“中国太大了，中国60%以上的县我们还没去，还有广阔的空间。”

　　2017年8月董明珠携“300亿”在洛阳高新区丰李片区打造万亩银隆新能源汽车+格力智能制造产业基地两个产业园，建成后将实现年产1万辆纯电动商用车、5000辆纯电动特种专用车、5000辆新能源环卫车，以及新能源皮卡车、纯电动农机具等多个新能源车型，这是银隆第八个产业基地。

　　时间过去两年，距离位于丰李镇的格力产业园一期厂房已落成半年，董小姐期间来过几次督导进度，终于。。终于洛阳第一个格力主导开发的楼盘“格润小镇”审批备案面世了!

　　该项目位于高新区丰李片区洛宜快速路与元稹北街东南角，两个地块共占地250亩，容积率2.5，单价412万元/亩，共约7.29亿元。格力造房虽是意料之中，但仍然值得我们高度关注，从制造业换道房地产，初始手牌不错：低价摘地、品牌引流、低容低密，但如何突出房企扎堆的宜阳县重围，让我们拭目以待。

　　行业的改变往往是从一些小趋势开始的。运行了多年的房地产玩法仅仅两三年时间就发生了改变。2018年2月28日，某壳找房上线，主攻大居住领域，瞄准的是二手房买卖、租房、新房销售、装修和社区服务等业务。某壳背靠大树，但不同于其本家的垂直自营模式，其使命是缔造平台。

　　从北京到郑州再到洛阳，低佣金高返佣的模式让其一路收编、扩容，如今已达千家门店、数万之众，在其野蛮成长的背后，不仅仅是互联网烧钱模式的简单拷贝，更是在房企高周转的大趋势下，刺激行业的一只牛虻。

　　洛阳“渠道之争”的由此产生，一时该站队的站队，该抱团的抱团，虽然争议不断，但是他毕竟来了，未来的日子将会怎样，我们值得继续关注!!

　　政策趋势：2020年将继续坚持“房住不炒”定位不变，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，在“稳地价、稳房价、稳预期”的“稳”字当头目标下，遵循“因城施策”的基本原则适度，保持政策优化的空间和灵活性，促进房地产市场长期平稳健康发展。

　　房地产调控将注重多方面的平衡：第一，张弛有度确保宏观经济稳定与房地产市场稳定实现较好的平衡。第二，因城、因区、因时施策，实现保障自住群体购房需求与抑制非理性需求的平衡。第三，住房、土地等长效机制建设从中长期引导供需平衡。综合来看，基于以上的三大平衡，中央将继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、逐步完善房地产长效管理机制，同时各地按照“因城施策”的基本原则适度保持政策优化的灵活性。

　　市场预判：在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2020年全国房地产市场将呈现“销售及新开工规模小幅调整，销售均价更趋平稳，投资中低速增长”的特点。

　　五大城市群现阶段房地产市场发展特征明显分化。京津冀城市群市场整体触底回升，供需两端均有改善，其中销售端呈现触底回升特性;而长三角供需发展势头不及2018年，整体规模出现震荡;粤港澳需求端现回升态势，供应端受宅地供应不足影响投资、开工增速有所下行;长江中游及成渝城市群受前期土地成交规模快速增长影响，投资增速继续高位运行，但市场疲态显现，开工及销售指标增速均有明显回落。

　　紧抓城市发展机遇，聚焦重点城市群和核心城市。一方面，京津冀、长三角、粤港澳、长江中游和成渝五大城市作为全国最具经济活力和人口密度最高的地区，区域良好的基本面为房地产市场发展带来了广阔的空间，未来随着城市发展红利不断释放，仍会是新房市场开发的核心区域。另一方面，重点一二线城市呈现稳步发展态势，城市群内部不同城市表现分化，人口和城镇化率快速提升的城市或将为房企带来扩张红利。

　　洛阳明天：2019年洛阳前三季度的GDP高达3709.4亿元，增速10.17%，居省内第二位，排名全国前45位，全年GDP有望突破5000亿元，2000年以来，洛阳GDP一直保持着两位数的增幅，2020年将继续保持增长势头。

　　地铁1号线目前进入最后倒计时，预计2020年6月试运行，2号线号线官宣开建。届时洛阳将成为河南省第二个拥有地铁的城市，中西部地区首个拥有地铁的非省会城市。

　　高铁洛阳龙门站2019年年底(除地铁站以外)建成投用，其以高铁和城际铁路为主体，优化整合城市轨道、公路客运、常规公交等交通运输方式的综合交通枢纽。

　　洛阳机场三期扩建，把洛阳北郊机场打造成为集航空、城际铁路、轨道交通、长途客运、城市公交等于一体的综合交通枢纽，使城市区四大枢纽成为沟通市域内外的重要纽带和集散中心。

　　随着瀍涧大道、王城大道快、洛吉快速路的建成通车，洛阳最大的规模的营庄立交、玻璃厂路高架的建成，道北区域将提速“融城”，15分钟即可深入到新区市政府商圈、高铁站等区域。

　　市区内继续保持稳定势头，孟津、伊川、宜阳、偃师等周边地区将持续加码投入。洛北元隆新城千亩地块由自贸区控股的投资公司入股，明年也会推出上市。另外将有更多的品牌房企入住。

　　2019年11月30日，中国党河南省第十届委员会第十次全体(扩大)会议上，规划建设洛阳都市圈，与郑州打造引领全省发展的“双引擎”，指出要强化郑州、洛阳“双核”引领，这是河南官方首次提出“双核”概念。但从实际看，洛阳城市容量相对较小、能级相对较低，严重制约了集聚辐射带动能力的释放和发挥。可谓历史机会和现实挑战并存!

　　究竟2020的中国会怎么样?洛阳会怎么样?我们坚信未来一定是美好的，“只争朝夕，不负韶华”，看懂了2019年，才能洞悉2020年!房天下与你在新的一年继续关注全国楼市，带你先人一步，通晓未来!