地产大事件：一周热点回顾（824-828）

　　深圳经济特区成立于1980年8月26日，至今已建立40周年。40年来，深圳经历了从边陲小镇到国际化大都市的转变，从1979年不足2亿元跃升至2019年近2.7万亿元，人均GDP居全国第一。同时，在深圳诞生了万科、，同时停止全市范围内商务公寓项目规划审批，并规定在城市更新中，可由政府对“钉子户”实施个别征收等。种种政策的出台，坚持了“房住不炒”原则，

　　小编点评：作为中国特色社会主义先行示范区，深圳对产业、人才的吸引力不断增强。稳定房地产市场，更是维持深圳经济向好发展中的重要一环。让我们期待深圳的下一个四十年。

　　8月26日，住建部发文表示，通过补建、购置、置换、租赁、改造等方式，因地制宜补齐既有居住社区建设短板。优先实施排水防涝设施建设、雨污水管网混错接改造。同时统筹利用公有住房、社区居民委员会办公用房和社区综合服务设施、闲置锅炉房等存量房屋资源，增设基本公共服务设施和便民商业服务设施。

　　小编点评：对于老旧小区而言，设施陈旧损坏、硬件配套匮乏一直是居民们的“心头病”。此次住建部政策，支持了老旧小区的因地制宜改造，为居民生活提供便利，体现了惠民导向。

　　近日，房企融资监管传闻得到官方初步证实。根据8月23日央行官网公示，住建部与央行在北京召开重点房地产企业座谈会，要求进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。据经济参考报8月28日报道，此次共有碧桂园、恒大、万科、融创、保利等12家房企参加会议，并且12家房企须在9月底提交降负债方案。此次明确的融资管理规则正是此前业内多次传闻的“三条红线”，即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的现金短债比小于1。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流也将作为监管机构考察的重要指标。洛阳信息网另据中原地产研究中心数据，8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿元，在年内处于高位，年内房企累计已经发行债券811支，合计融资额高达6242亿元。

　　小编点评：房企融资“阀门”收紧，对防范化解房地产金融风险起到积极作用。房企依赖高杠杆扩张路径将不复存在。对于房企而言，优化融资结构、加快销售回款将成为下半年主要趋势。

　　8月26日，据吉林省人民政府官方消息，近日吉林省公安厅会同省教育厅、省人社厅等部门联合出台《吉林省全面深化户籍制度改革的意见》，要求全面放开放宽城镇落户条件，全面取消城市租房落户对缴纳社保年限限制，非户籍人口只要在居住地城区或建制镇有合法稳定住所(含租房居住)即可申请落户。取消投亲落户限制，配偶、子女、父母相互投靠落户城镇的，不受年龄限制，可根据本人意愿办理投亲落户。据不完全统计，今年以来已有福建、海南、浙江、山东等多个省份放开或放宽落户条件。

　　小编点评：放开落户对吸引人才、加快城市化进程具有积极作用。然而，部分城市不能仅靠落户政策吸引外来人员，提升城市综合实力才是王道。

　　8月27日晚间，深汕合作区出台购房新政，明确规定居民家庭在合作区持有商品住房和商务公寓总套数不得超过2套，对于成年单身人士(含离异)则不得超过1套。企事业单位、社会组织等非自然人不得在合作区购买商品住房。新政同时明确，企业可按照其在合作区纳税额确定可购买套数，纳税额分为50万元(含)-100万元(不含)、100万元(含)-500万元(不含)、500万元及以上三档，最高可购20套。同时，新政还推行优先申购制度，2020年新核发预售许可证的项目中建筑面积小于120㎡的商品住房，优先面向合作区鹅埠镇、小漠镇、赤石镇、鲘门镇户籍居民和合作区工作人员销售。

　　小编点评：此次对商品住房的限购依然维持了2019年底《关于启动深汕特别合作区过渡期商品房销售的公告》中的要求。本次政策对于企业购买商务公寓限制有所放松。结合7月深圳发布的《关于停止商务公寓审批的通知》来看，这两次政策的出台目的均是降低公寓项目库存，通过“停增量、去存量”的方式，促进深圳及合作区公寓市场的交易。

　　8月24日，易居研究院发布报告显示，截至7月底，全国百城新建商品住宅库存总量为48031万平方米，环比增长0.2%，同比增长6.9%。洛阳城事其中，一、二、三四线的新建商品住宅库存总量同比增速分别为8.1%、11.4%和1.8%，且共有62城出现增速正增长。其中，日照、杭州居库存同比增速前列，增幅均超90%；南昌位居跌幅首位，幅度41%。同时，7月百城库存去化周期为11.7个月，其中包头、日照周期最长，均超40个月，宁波周期最短，仅为2个月。

　　小编点评：百城库存压力同比增强，房企降价促销频率或将随之加大。存量时代下，去库存一直是房企的重要工作，加之下半年融资受到监管，房企势必加大销售力度，相关项目价格或迎来下调。

　　8月27日，北京顺义最终以88.12亿元出让3宗地块，地块位于顺义仁和镇临河村棚户区改造土地开发片区。三宗地块分别被城建首开旭辉联合体、平安不动产、路劲地产以31.18亿元、24.34亿元、32.6亿元竞得，且仅有地产溢价7.8%拿下，其余两宗均为底价成交。三宗地块中，楼面价最低1.5万元/平方米，最高2.1万元/平方米，地块周边在售新建住宅价格约47000元/平方米。

　　小编点评：地块均位于顺义区，且距离轨道交通站点较远，具有较强的地缘性，顺义本地客群或成为日后产品的消化主力军。地块楼面价较低，供应量较大，日后产品价格将不会过高，且顺义地区竞品诸多，可能更需要企业进行产品创新来吸引客户。

　　随着跨省游恢复，三亚成为旅游复苏榜上的热门目的地，同时，受离岛免税购物额度提升的影响，三亚民宿尤其是免税店周边的房源预定量激增。途家民宿后台大数据显示，目前海南省民宿交易量整体已恢复至去年同期水平的90%以上，且位于四家免税店周边的订单量占全省总量近20%。此外，8月27日，海南省住建厅对海南海翼实业有限公司等12家企业进行了处罚，原因多在于涉嫌规避限购政策进行违规销售。海南省住建厅表示，要继续加大对各类违规行为的打击力度，保持房地产调控目标不动摇、力度不放松、政策不走样。

　　小编点评：海南由于其自贸区定位以及放开落户等利好，频频登上新闻热搜。而这也导致一些抱有投机心理的炒房者不请自来，扰乱了房地产市场秩序。部分房企也心存侥幸，违规销售商品住房，企图谋得一份利润。但这些行为终究逃不过监管的双眼，那些有小心思的企业和个人，还是老实点吧！

　　根据8月12日五大银行公告，8月25日起存量房贷LPR定价批量转换正式启动。目前，LPR已连续五个月“按兵不动”，且该机制实行一年以来，1年期利率共下降0.4个百分点，5年期及以上利率共下降0.2个百分点，整体呈下行态势。业内人士表示，目前我国利率水平已达低位，短期内LPR不会再度调整，稳增长是当前货币政策的主要导向。

　　小编点评：目前国内经济恢复迅速，信贷融资等增速处于较高水平，货币环境宽松。此时选择转换为LPR定价方式，还款人能享受到利率下行所带来的月供降低。同时，批量转换也大大节省了个人及的工作效率，减轻时间成本。

　　本周，上市房企密集发布2020年中期业绩报告，总体来看，本周发报房企业绩呈现“多数平平、少数亮眼”的特点。万科、绿地控股、保利等企业营收数据同比涨幅均未超过15%；中海、华润置地等企业在归母净利方面出现微跌，同比跌幅在10%以内。多家房企出现毛利率同比下滑，幅度较大的是建发国际，下滑幅度达18%；此外，也有个别房企部分业绩数据较为亮眼，如德信中国营收同比增幅超110%，弘阳地产超140%，中交地产更达240%。此外，、龙湖、万科、合景泰富、旭辉集团在净负债率方面表现出色，万科仅为27%，龙湖为51.4%；其余三企介于58%-64%之间。

　　小编点评：受疫情影响，今年房企普遍业绩平平，能达到去年同期水平或已经超出部分企业预期。随着融资监管收紧，“抢收”依旧是房企下半年的关键词，且看企业如何各显神通，递交一份满意的全年财报。

　　据北京商报报道，近期龙湖、恒大、首创等企业掀起一股招兵买马热潮。龙湖位于北京四环的项目和恒大即将在京入市的五大新盘均打出了招聘海报。据报道，一线置业顾问是需求量最大的岗位，以恒大为例，其招聘岗位包含项目营销负责人、营销策划经理、高级置业顾问、销售内勤等，从上至下无不强调“营销”二字。业内人士分析称，随着上半年房企业绩惨淡加之融资监管“三条红线”的加码，抓销售促回款成为房企下半年的共识，随着近期新房项目加速入市，房企或把“金九银十”看做抢收的窗口期。

　　小编点评：一手推盘，一手抢人，房企种种动作的背后，是对全年业绩的不确定所产生的焦虑，也是为短暂的金九银十窗口期备好兵马。近年来“旺季不旺”的金九银十，或在今年发生改变。

　　上周末，北京保利登上热搜，起因是其在媒体群中发布营销活动预告，群中的保利发展北京副总文灵命令其下属在群里@所有媒体转发该营销文案，并要求：“没转发的移出本群”。言论一出，随即遭到多位媒体人声讨，并主动退出群聊。8月24日，保利发展发布2020年半年报，其上半年经营性现金流大降255.56%，从去年同期的162.28亿元降至-252.44亿元；此外，其营收同比增长约3.6%、归母净利同比增长约1.7%，在龙头房企行列中黯然失色。业内人士分析，其经营性现金流大降原因或与其销售回笼资金减少、频繁高价拿地等因素有关，据不完全统计，仅上半年保利发展新增项目44个，新增容积率面积[1] 984万平方米，成本达820亿元，面积及金额较去年同期分别提升 19%、54%。

　　小编点评：保利与前三甲的差距越拉越远，这或是其大力拿地，企图重回规模的主要原因。上半年保利营收平平，下半年势必要狠抓营销，促进回款。然而“退群门”的出现，似乎又给前途未卜的保利浇了一盆冷水。